W dniu 21 kwietnia 2021 roku Sejm przyjął rządowy projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Ustawa ta określa:

1) środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę;

2) zasady wypłaty środków finansowych z mieszkaniowego rachunku powierniczego;

3) obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy, której celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;

4) zasady i tryb zawierania oraz treść umowy rezerwacyjnej;

5) zasady i tryb zawierania oraz treść umowy deweloperskiej oraz innych umów zawieranych między nabywcą a deweloperem, których celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;

6) prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej oraz innych umów zawieranych między nabywcą a deweloperem, których celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;

7) zasady i tryb dokonywania odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz zasady odpowiedzialności nabywcy i dewelopera w tym zakresie;

8) zasady działania i zakres odpowiedzialności Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Najważniejsze rozwiązania przyjęte w nowej ustawie

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny:

• będzie zasilany przez składki płacone przez deweloperów od każdej transakcji;

• w przypadku otwartego rachunku powierniczego maksymalna składka wyniesie 2 proc.;

• w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego maksymalna składka wyniesie 0,2 proc.;

• faktyczna wysokość stawki będzie określana w rozporządzeniu, co zapewni elastyczność oraz możliwość odpowiedniego reagowania na zmieniające się warunki rynkowe;

• składka na Fundusz odprowadzana będzie przez dewelopera od wpłat dokonywanych przez nabywcę na Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy (MRP).

Odbiór lokalu:

• Nabywca nowego mieszkania będzie mógł odmówić dokonania odbioru ze względu na istotne wady lokalu;

• Doprecyzowano procedurę odbioru mieszkania wraz z określeniem konsekwencji nieusunięcia wady w wyznaczonym przez konsumenta terminie;

• jeżeli ekspertyza rzeczoznawcy zamówiona przez nabywcę przy odbiorze nie wykaże wady istotnej, to jej koszty w całości ponosi kupujący.

Obowiązek przekazania prospektu informacyjnego:

Dotychczas prospekt był wydawany na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej.

Określono prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej w przypadku ogłoszenia upadłości banku prowadzącego MRP.

Doprecyzowano:

• zasady dokonywania przez nabywcę wpłat na MRP;

• przepisy dotyczące zasad uprawnień kontrolnych banku oraz zasad dokonywania wypłat z MRP na rzecz dewelopera.

Zaproponowane rozwiązania oznaczają, że bez względu na wybrany przez dewelopera rodzaj MRP – do niego bowiem należy ta decyzja – osoba kupująca mieszkanie otrzyma gwarancję bezpieczeństwa swoich środków na takim samym poziomie.

Nowe przepisy mają wejść w życie po 12 miesiącach od ich ogłoszenia w Dzienniku Ustaw, z wyjątkiem niektórych artykułów, które zaczną obowiązywać w innych terminach.

Najczęściej przewijającymi się zastrzeżeniami dotyczącymi wprowadzanych zmian, poza wysokością stawki składki na rzecz Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, są: współpraca na linii deweloper – bank, relacje deweloper z nabywcą w obszarze możliwości odstąpienia od umowy oraz ryzyko zablokowania wypłat z rachunków powierniczych przez nieuzasadnione roszczenia podwykonawców.

Szczegółowy opis poszczególnych zmian przybliżymy Państwu w kolejnych wpisach.