W pierwszym wpisie w tym roku przedstawiam małe podsumowanie nadchodzących w 2022 r. zmian w regulacjach prawnych dotyczących nieruchomości. Często jest tak, że uchwalone przez Sejm ustawy wchodzą w życie po kilku miesiącach, a nawet po roku od opublikowania w Dzienniku Ustaw – warto więc przypomnieć, jakich zmian możemy się spodziewać.

Nowa ustawa deweloperska

Rok 2022 dla rynku nieruchomości może okazać się przełomowy ze względu na wejście w życie w dniu 1 lipca nowej ustawy deweloperskiej - czyli ustawy z dnia 20 maja 2021 r. ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Termin ten nie dotyczy jednak całej ustawy, ponieważ część przepisów weszła już w życie w lipcu 2021 r.

Z dniem wejścia w życie nowych przepisów stracą moc dotychczasowe – ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli tzw. stara ustawa deweloperska. Zmiana jest jednak stopniowa, gdyż ustawodawca przewidział przepisy przejściowe. Istotna jest tu data rozpoczęcia sprzedaży inwestycji przez dewelopera. Inwestycje, których sprzedaż rozpocznie się przed dniem wejścia w życie nowych regulacji, mogą być realizowane na starych zasadach przez kolejne dwa lata. Warto dodać, że wystarczy tu już jeden sprzedany lokal. Natomiast inwestycje, których sprzedaż rozpocznie się po dniu wejścia w życie nowych przepisów, muszą być realizowane na nowych zasadach.

Podsumowując - dla zastosowania dotychczasowych regulacji, deweloper powinien rozpocząć sprzedaż przedsięwzięcia przed lipcem 2022 r., i zakończyć ją (a co najmniej podpisać wszystkie umowy deweloperskie) do lipca 2024 r.

Nowa ustawa deweloperska to też nowy „quasi podatek”, czyli składka na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Jest to nowe rozwiązanie – fundusz, który ma pokryć klientom straty na wypadek bankructwa firmy, która realizowała dane przedsięwzięcie deweloperskie. Składki te będą stanowiły nie więcej 1% (w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego) i nie więcej niż 0,1% (jeśli deweloper zdecyduje się na zamknięty rachunek powierniczy) wartości wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją umów deweloperskich. Dokładne stawki procentowe określać będzie rozporządzenie do ustawy.Ponadto, środki DFG będą pochodzić z odsetek ze składek, przychodów z lokaty, składek i z innych wpływów.

Zmiany w prawie budowlanym

3 stycznia 2022 r. weszła w życie ustawa wprowadzającą zmiany do Prawa budowlanego i ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, związane z regulacjami w zakresie tzw. „Nowego Ładu”. Zmiany mają umożliwić budowę domów jednorodzinnych na własne potrzeby o powierzchni 70 mkw. bez pozwolenia na budowę, bez ustanowienia kierownika budowy oraz bez prowadzenia dziennika budowy. Budynek musi być wolnostojący i mieć nie więcej niż dwie kondygnacje. Obszar oddziaływania musi mieścić się w całości na działce, na której taki dom został zaprojektowany.

Od 3 stycznia 2022 r. Prawo budowlane dopuści także możliwość budowy w trybie zgłoszenia budynków rekreacji indywidualnej, czyli domków rekreacyjnych o powierzchni zabudowy do 70 mkw. - pod warunkiem, że rozpiętość elementów konstrukcyjnych nie przekroczy 6 m, a wysięg wsporników - 2 m.

Co ciekawe, w Głównym Urzędzie Nadzoru Budowlanego trwa właśnie konkurs na projekt koncepcyjny domu jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m kw. W konkursie ma być wyłonionych kilkadziesiąt projektów, które następnie będą mogły być wykorzystywane przez inwestorów.

Ustawa z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza także zasady, dzięki którym uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (decyzja wz) będzie prostsze i szybsze. Jedną z nich jest termin na wydanie decyzji wz, po upływie którego organ będzie zobowiązany do zapłaty kary. Wynosić on będzie 90 dni.

Obowiązki, obowiązki

Do lipca 2022 r. na właścicielach i zarządcach budynków spoczywa obowiązek zgłoszenia źródła ich ogrzewania do Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków (CEEB). CEEB ma być dla rządu i samorządów źródłem informacji na temat stanu technicznego wszystkich budynków oraz sposobu ich ogrzewania. Dzięki temu łatwiej będzie przygotować odpowiednie programy wsparcia termomodernizacji.

Kredyt mieszkaniowy z nowymi możliwościami

W dniu 27 maja 2022 r. wejdzie w życie ustawa „o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym”. Zakłada ona, że wymagany przez banki wkład – minimum 10% a maksymalnie 20% – poręczy państwo za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego. Przy czym maksymalna kwota, którą obejmie to poręczenie, nie przekroczy 100 tys. zł. Oznacza to, że mieszkanie nie będzie mogło kosztować więcej niż 500 tys. zł.

Nowe warunki techniczne

Kolejną zmianą, która być może wejdzie w życie w tym roku to nowe rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie to pakiet przepisów regulujących projektowanie, wznoszenie, przebudowy i remonty budynków. Warto przypomnieć, że nowe warunki techniczne obowiązują od 1 stycznia 2021 roku. Tymczasem w połowie listopada 2021 Ministerstwo Rozwoju i Technologii udostępniło do konsultacji publicznych kolejny projekt nowelizacji rozporządzenia. Przepisy mogą wejść w życie jesienią 2022 r.

Nowe rozporządzenia

W dniu 24 grudnia 2021 r. weszły w życie zmiany rozporządzeń w sprawie: wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zakresu projektu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Nowe rozporządzenia są dostosowane do zmian wprowadzonych do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (m.in. przewidują częściową elektronizację procedur sporządzania projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego/studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy). Pozostawiono dotychczasowy układ przepisów i rozwiązania, które nie budziły wątpliwości interpretacyjnych, a ich stosowanie nie sprawiało problemów w praktyce sporządzania ww. dokumentów.

W dniu 25 grudnia 2021 r. weszło w życie również Rozporządzenie zmieniające rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Celem jest dostosowanie do zmiany ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, która weszła w życie 1 lipca 2021 r.

Wyżej przedstawione zmiany czy zapowiedzi zmian są jednymi z najistotniejszych, które pojawią się w nadchodzącym roku. Wszelkie inne zmiany będziemy na bieżąco prezentować w cyklu: „Zmiany w prawie”.