W wyrok z dnia 17 czerwca 2020 r., sygn. akt I NSNc 44/19 Sąd Najwyższy stwierdził, że „Nabywców prawa użytkowania wieczystego, pozostających w przekonaniu, że jest ono wolne od obciążeń, chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zasada ta jest wyłączona jedynie w przypadku niewpisanej do księgi wieczystej służebności drogi koniecznej, a nie każdej innej służebności gruntowej polegającej na prawie przejścia i przejazdu przez sąsiednią działkę.”

Stan faktyczny

Sąd Rejonowy w O., wyrokiem z 10 lipca 2009 r., X C (…), w sprawie z powództwa małżonków J. i A. G. przeciwko małżonkom R. i M. K. o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nakazał wykreślenie z działu III księgi wieczystej nr (…) wpisu ograniczonego prawa rzeczowego w postaci 2 służebności gruntowej na czas nieoznaczony polegającej na prawie przejścia i przejazdu przez działkę nr 279/6 na rzecz działki nr 314 objętej księgą wieczystą nr (…).

Sąd Okręgowy w O., wyrokiem z 13 listopada 2009 r., IX Ca (…), oddalił apelację pozwanych od powyższego wyroku Sądu Rejonowego.

Prokurator Generalny skargą nadzwyczajną z dnia 7 czerwca 2019 r. zaskarżył wyrok Sądu Okręgowego, zarzucając zaskarżonemu orzeczeniu naruszenie w sposób rażący prawa materialnego – przez niezastosowanie art. 7 pkt 4 KWU, który wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych w stosunku do służebności drogi koniecznej.

Orzeczenia te zapadły w następującym stanie faktycznym. W 1987 r. małżonkowie R. i M.K. nabyli od skarbu Państwa prawo użytkowania wieczystego działki, a w 1995 r. od następnego jej właściciela – Gminy Miasta O. własność nieruchomości. Kilka miesięcy później Gmina Miasta O. w umowie zbycia prawa użytkowania wieczystego sąsiedniej działki na rzecz Spółdzielni „S.” ustanowiła na czas nieoznaczony służebność gruntową polegającą na prawie przejścia i przejazdu przez tę działkę na rzecz każdoczesnego właściciela działki należącej wówczas do małżonków K. W akcie notarialnym nie został zawarty wniosek o ujawnienie służebności poprzez wpis w księdze wieczystej i wpis taki nie został dokonany. Prawo do nieruchomości przechodziło na kolejnych użytkowników wieczystych, po kilku latach zostali nimi małżonkowie G., przy czym w umowie zbywca oświadczył, że nieruchomość nie jest obciążona roszczeniami osób trzecich, zaś stan prawny ujawniony w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistym. Wpis służebności gruntowej do księgi wieczystej tej nieruchomości nastąpił 2 lata później na skutek uwzględnienia wniosku małżonków K. Użytkownicy wieczyści nieruchomości nie złożyli apelacji, wystąpili natomiast o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w art. 10 ust. 1 ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. jedn.: Dz.U. z 2019 r. poz. 2204 ze zm.; dalej jako: KWU), poprzez nakazanie wykreślenia służebności gruntowej. Twierdzili, że nabyli użytkowanie wieczyste nieruchomości w stanie wolnym od obciążeń i chroni ich, jako nabywców w dobrej wierze, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Pozwani twierdzili natomiast, że służebność została ważnie ustanowiona i jest im niezbędna, aby mogli dojeżdżać do domu, zaś powodowie systematycznie im to utrudniają.

Stanowisko SN

Sąd Najwyższy oddalił skargę. W uzasadnieniu wskazano, że ustanowienie służebności budziło już wątpliwości, bowiem w aktach sprawy znajdowały się dwa wypisy z rzekomo tego samego oryginału aktu notarialnego, jednak wynika z nich odmienna treść ustanowionej służebności.

Jak podkreślił Sąd Najwyższy, oceny, czy przedmiotowa służebność jest służebnością drogi koniecznej, należy dokonać w świetle art. 145 k.c. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna) (art. 145 § 1 k.c.). Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej (art. 145 § 2 k.c.). Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy (art. 145 § 3 k.c.).

Służebność drogi koniecznej polega na tym, że na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej ustanawia się, jak wynika z wielowiekowej tradycji wielu systemów prawnych - prawo przechodu, przejazdu lub przegonu bydła przez nieruchomość służebną, niezależnie od tego, czyją staje się własnością. Jest to rzeczowe obciążenie jednej nieruchomości na rzecz drugiej, co jest formą rozporządzenia prawem własności, ale nie prowadzącym do obrotu prawnego którejś z tych nieruchomości. Ustanowienie służebności drogi koniecznej daje prawo do korzystania z drogi w celu posiadania dostępu do drogi publicznej z tej nieruchomości, która z różnych przyczyn została tego dostępu pozbawiona, a rozsądnie rozumując taki dostęp mieć musi (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 września 2015 r., II CSK 624/14, LEX nr 1844079). Treścią tej służebności jest możliwość przechodzenia lub przejazdu przez cudzą nieruchomość, specyfika tej służebności polega na tym, że może ona zostać ustanowiona wbrew woli właściciela nieruchomości obciążonej, w każdym jednak wypadku jej ustanowienie odbywa się za wynagrodzeniem. Do powstania służebności drogi koniecznej nie jest niezbędne ujawnienie jej w dziale III księgi wieczystej nieruchomości obciążonej oraz w dziale I-Sp nieruchomości władnącej.

Nie jest natomiast chroniona przez art. 7 u.k.w.h. służebność gruntowa ustanowiona na podstawie art. 285 k.c. niespełniająca wymagania „drogi koniecznej”. Zdaniem Sądu Najwyższego, nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa). Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.

Mając to na uwadze, Sąd Najwyższy wskazał, że uznanie służebności będącej przedmiotem sporu za służebność drogi koniecznej jest niemożliwe z uwagi na brak ustanowienia za wynagrodzeniem, (odpłatności w formie świadczenia jednorazowego lub periodycznego), które jest elementem niezbędnym (obok konieczności zapewnienia odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich) służebności drogi koniecznej. Sporna służebność została ustanowiona w umowie, której stroną nie byli pozwani – małżonkowie K., ale Gmina Miasta O. i nabywający od niej prawo użytkowania wieczystego nieruchomości obciążonej poprzednik prawny powodów – Spółdzielnia „S.”. Niewpisanie takiej służebności do księgi wieczystej powoduje, że z uwagi na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych nabywca nabywa nieruchomość bez obciążenia, nawet jeśli służebność została ustanowiona prawidłowo i mimo że wpis służebności do księgi wieczystej ma charakter jedynie deklaratoryjny, zaś służebność wygasa.

Sąd Najwyższy podkreślił, że gdyby w ogóle przyjąć, że służebność została ustanowiona w umowie, w której pozwani nie uczestniczyli, to nie była to służebność drogi koniecznej, objęta normą art. 7 pkt 4 u.k.w.h., lecz służebność gruntowa przejścia i przejazdu w rozumieniu art. 285 k.c., która nie musi być odpłatna i nie musi być „konieczna” w rozumieniu art. 145 k.c. Niewpisanie takiej służebności do księgi wieczystej powoduje, że z uwagi na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych nabywca nabywa nieruchomość bez obciążenia, nawet jeśli służebność została ustanowiona prawidłowo i mimo że wpis służebności do księgi wieczystej ma charakter jedynie deklaratoryjny.

W tej sprawie rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, wobec przesłanek świadczących przeciwko ustanowieniu służebności drogi koniecznej, stanowi wartość przeważającą. Rozstrzygając, czyj interes powinien przeważyć, należy wziąć pod uwagę, że na jednej szali leży ochrona słusznego interesu powodów, którym służy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, na drugiej zaś ochrona pozwanych, których interes to uzyskanie prawa przejazdu i przejścia dla swojej nieruchomości po cudzym gruncie. W analizowanym stanie faktycznym rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, wobec przesłanek świadczących przeciwko ustanowieniu służebności drogi koniecznej, stanowi wartość przeważającą.