Nagły wzrost liczby zakażeń, notowany od początku października, doprowadził do powrotu obostrzeń mających na celu zahamowanie rozprzestrzeniania się epidemii koronawirusa. W pierwszej kolejności ograniczenia w sferze gospodarczej dotknęły branżę fitness i gastronomiczną, następnie zamknięte zostały restauracje oraz wszelkie inne placówki gastronomiczne, jak również lokale, w których przygotowywane są i podawane do konsumpcji napoje.

Nie ulega wątpliwości, że sytuacja jesienna znacznie różni się od sytuacji wiosennej, kiedy wprowadzono całkowity lockdown, praktycznie w jednym czasie dla wszystkich branż. Wszystko wskazuje również na to, że i czas ograniczeń wiosennych był dłuższy niż tych wprowadzonych obecnie, zwłaszcza w przypadku galerii handlowych. Z zapowiedzi rządu wynika bowiem, że już w najbliższą sobotę 28 listopada sklepy w galeriach handlowych o powierzchni ponad 2.000 m2 znów będą otwarte. O czym muszą więc pamiętać zarówno najemcy, jak i wynajmujący?

Drugie zamknięcie lokali w galeriach handlowych

Na mocy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 6 listopada 2020 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii (Dz.U. 2020 poz. 1972) w sobotę 7 listopada 2020 r. weszły w życie dalsze obostrzenia, dotykające przede wszystkim handlu detalicznego oraz branży hotelarskiej. Rozporządzenie to wprowadziło bowiem zakaz prowadzenia działalności w obiektach handlowych lub usługowych, w tym parkach handlowych, o powierzchni sprzedaży lub świadczenia usług powyżej 2.000 m2 określonych branż, jednak w porównaniu do regulacji obowiązujących wiosną br., przewidziano więcej wyjątków od zakazu, zarówno jeżeli chodzi o handel, jak i usługi.

Od 7 listopada zmianie uległa również treść ograniczenia dotyczącego liczby klientów mogących przebywać jednocześnie w sklepie lub punkcie usługowym o powierzchni nie przekraczającej 100 m2 - obecny limit to 1 osoba na każde 10 m2 (w miejsce dotychczasowych 5 osób na jedną kasę). W większych obiektach obowiązuje wprowadzony 24 października limit 1 osoby na 15 m2.

Pomimo wprowadzenia obostrzeń, rząd nie przewidział jak na razie żadnego nowego rozwiązania prawnego, które pozwoli zniwelować straty najemców, jak i wynajmujących związane z zakazem prowadzenia przez nich działalności. Rząd zapowiedział ponowne pakiety pomocowe, jak świadczenia postojowe, dopłaty dla firm tracących przychody, zwolnienie z wielu świadczeń np. na ZUS, ale nie odniósł się w żaden sposób do kwestii opłat wynikających z umów najmu.

Kwestia czynszu najmu

Wskazać należy, iż regulacja art. 15ze Ustawy o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązania związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych ustaw z dnia 31 marca 2020 r. (Dz.U. z 2020 r., poz. 568 ze zm.) („Ustawa Covid-19”), zgodnie z którym w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m2 zgodnie z właściwymi przepisami:

(1) wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy);

(2) uprawniony do używania powierzchni handlowej (uprawniony) powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy,

znajdzie zastosowanie przy obecnie zastosowanych obostrzeniach.

Powyższe oznacza, że najemcy lokali w galeriach handlowych powyżej 2.000 m2 mogą ponownie skorzystać ze zwolnienia z obowiązku zapłaty czynszu najmu oraz opłat eksploatacyjnych w pełnej wysokości przez cały okres objęty zakazem prowadzenia działalności, czyli od dnia 7 listopada 2020 r. do dnia zniesienia zakazu.

Potwierdził to m.in. departament komunikacji Ministerstwa Rozwoju, Pracy i Technologii w wypowiedzi dla Rzeczpospolitej, wskazując, że możliwość skorzystania z rozwiązania przewidzianego w art. 15ze Ustawy Covid-19 może nastąpić więcej niż jeden raz w okresie epidemii czy stanu zagrożenia epidemicznego i aktualizuje się po każdym wprowadzeniu zakazu prowadzenia danej działalności.

Najemcy muszą jednak pamiętać, że jest to uprawnienie warunkowe. Najemca musi bowiem złożyć wynajmującemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy, czyli łącznie o 6 miesięcy i 21 dni, o ile zakaz zostanie zniesiony z dniem 28 listopada br. Oferta ta powinna zostać złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Z chwilą bezskutecznego upływu tego terminu, oznaczającego niezłożenie powyższej oferty przez najemcę w terminie, wynajmujący nie jest związany regułą o wygaśnięciu wzajemnych zobowiązań, zatem umowa zostanie uznana za jednostronnie niewygaszoną. Wobec powyższego po stronie najemcy powstanie obowiązek świadczenia opłat, ze skutkiem wstecznym, natomiast okres najmu nie ulega przedłużeniu. W związku z tym, że czynsz i należności z tytułu opłat eksploatacyjnych staną się wymagalne, zapewne, pierwszego dnia po upływie terminu na złożenie oferty przez najemcę, ewentualne odsetki od opóźnionych płatności winny być liczone dopiero od tego dnia.

Zwolnienie z czynszu – czy na pewno rozwiązanie idealne?

Należy mieć jednak na uwadze, iż nawet zwolnienie z czynszów na czas zamknięcia galerii handlowych nie jest idealnym rozwiązaniem zarówno dla najemców, jak i wynajmujących. Już wiosną br. pomimo abolicji czynszowej, najemcy prowadzili negocjacje w sprawie obniżki wysokości czynszu czy zmiany innych postanowień umowy najmu na kolejne okresy, ponieważ rozwiązania z tarczy antykryzysowej okazały się niewystarczające.

Poza tym kolejne przedłużenie umowy o dodatkowe 6 miesięcy może po prostu być nieopłacalne dla najemców, którzy będą związani umową najmu już ponad rok dłużej. Dlatego każdy z najemców powinien poważnie przemyśleć chęć skorzystania z rozwiązań art. 15 ze Ustawy Covid-19.

Inne rozwiązania

Wskazać należy, że aktualne pozostają rozwiązania przewidziane przez Kodeks cywilny, które mogą znaleźć zastosowanie do umów najmu w czasie epidemii. Należy jednak zastrzec, że rozwiązania te mogą być modyfikowane w umowie, dlatego też w pierwszej kolejności powinny zostać przeanalizowane jej postanowienia. Ponadto, biorąc pod uwagę wyjątkowy charakter tych regulacji, możliwość ich zastosowania powinna być rozpatrywana indywidualnie w każdym przypadku.

Negocjacje

Optymalnym rozwiązaniem jest osiągnięcie przez najemców i wynajmujących porozumienia co do zasad wykonywania umów najmu w okresie epidemii.

Przy istnieniu chęci podjęcia negocjacji z obu stron, przepis art. 353(1) Kodeksu cywilnego pozwala na ułożenie stosunku prawnego niezależnie od treści zaproponowanych rozwiązań zawartych w art. 15ze Ustawy Covid-19. Należy pamiętać jedynie, że zakazuje się ułożenia stosunku prawnego w sposób, w którym jego treść lub cel byłyby sprzeczne z właściwością (naturą) tego stosunku, ustawą lub zasadami współżycia społecznego.

Nadzwyczajna zmiana stosunków

W przypadku braku porozumienia w zakresie negocjacji postanowień umowy najmu, stronom przysługuje wystosowanie do sądu żądania na podstawie art. 357(1) Kodeksu cywilnego i zbadania pod tym kątem zawartej przez strony umowy najmu.

Znana już wszystkim zasada ‘rebus sic stantibus’ umożliwia dokonanie przez sąd modyfikacji zawartej przez strony umowy, modyfikacji wysokości świadczenia bądź nawet rozwiązanie tej umowy, ale obwarowana jest koniecznością spełnienia kilku przesłanek.

Za najbardziej istotny można wskazać fakt, iż skuteczne zastosowanie tego przepisu wymaga wydania wyroku przez sąd. Nie jest to zatem szybkie rozwiązanie, w szczególności w obecnych warunkach związanych z ograniczeniami w funkcjonowaniu sądów. Dodatkowo istniejąca niepewność co do rozstrzygnięcia może powodować, iż nie zawsze będzie to korzystne rozwiązanie dla stron.

Najważniejszą kwestią jest jednak to, że do zastosowania zasady wymagane jest wykazanie nadzwyczajnej zmiany stosunków, w których wykonanie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą.

Zdaje się, że aktualny stan epidemii można zaliczyć do takich czynników, co nie przesądza jednak automatycznie o możliwości skorzystania z art. 357(1) Kodeksu cywilnego. Stwierdzenie trwałej zmiany stosunków na obecnym etapie może okazać się więc niemożliwe.

Niemożliwość świadczenia

Najemcy, których działalność została zakazana, powołują się niekiedy na następczą niemożliwość świadczenia, za którą nie odpowiada żadna ze stron umowy, uregulowaną w art. 495 Kodeksu cywilnego.

W takiej sytuacji Kodeks cywilny zezwala na odstąpienia od umowy (co prowadzi do jej wygaśnięcia). Zastosowanie tego przepisu nie jest jednak proste, gdyż wymaga wykazania stanu niemożliwości świadczenia, przez stronę powołującą się na tę okoliczność. Stan ten jak się wydaje powinien być stanem nieprzemijającym, a więc ciągłym. Obecna zatem sytuacja związana z epidemią, która tylko czasowo wstrzymuje prowadzenia określonych działalności gospodarczych, może nie spełniać tego warunku.

A może – rozwiązanie umowy?

Brak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej, niepewność, możliwość ponownego zamknięcia galerii handlowych w przypadku wzrostu liczby zachorowań, powoduje, że dla wielu najemców w galeriach handlowych problemem jest konieczność kontynuowania wynajmu lokalu, pod groźbą zapłaty kary umownej. W tym przypadku warto rozważyć możliwość miarkowania wysokości kary umownej.