Jednym z ważniejszych zagadnień przy planowaniu i realizowaniu inwestycji jest zapewnienie obsługi komunikacyjnej działki, na której ma powstać inwestycja. Chodzi o zapewnienie podstawowego wymogu przy rozpoczęciu inwestycji, czyli dostępu do drogi publicznej. To, że działka budowlana graniczy z drogą publiczną nie zawsze oznacza dostęp inwestycji do drogi publicznej. Natomiast brak dostępu do drogi publicznej może nieść za sobą negatywne konsekwencje, a w skrajnych przypadkach przekreślić planowaną inwestycję.

Jak ten dostęp uzyskać? Na co zwrócić uwagę? Tego dowiecie się z niniejszego artykułu.

MPZP a WZ

W przypadku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego są one konstruowane w sposób zapewniający dostęp do dróg działkom budowlanym. Przeciwne rozstrzygnięcia mogą doprowadzić do uchylenia planu w toku procedur odwoławczych, jeżeli np. dla części działek budowlanych dostęp do drogi publicznej będzie zablokowany. Zgodnie bowiem z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, działka budowlana to nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Jeżeli w miejscowym planie wyznaczono działki budowlane i nie zapewniono im dostępu do drogi publicznej, to taki miejscowy plan może zostać uznany za dotknięty wadą i podlegać uchyleniu. Tym samym posiadanie przez dany teren miejscowego planu nie powinno zwalniać inwestora ze sprawdzenia czy rozwiązania przyjęte w planie są możliwe do zrealizowania.

Natomiast zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dostęp do drogi publicznej jest elementem koniecznym, aby wydanie decyzji o warunkach zabudowy było w ogóle możliwe. Przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć faktyczną i prawną możliwość dojazdu na teren inwestycji z drogi publicznej. Uwzględniając lokalizację terenu inwestycji bezpośrednio lub pośrednio przy drodze publicznej, zorganizowaną na jej terenie sieć dróg wewnętrznych określa się, czy inwestycja ma dostęp do drogi publicznej.

Dostęp do drogi publicznej

Przez drogę publiczną rozumiemy drogę zaliczoną do jednej z kategorii dróg (krajowe, wojewódzkie, powiatowe, gminne), z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w ustawie o drogach publicznych lub przepisach szczególnych. Pojęcie dostępu do drogi publicznej zawarte jest natomiast w art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nim jest to posiadanie bezpośredniego dostępu do tej drogi albo przez drogę wewnętrzną, albo poprzez ustanowienie służebności drogowej. W judykaturze przyjmuje się, że dostęp do drogi publicznej, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu u zagospodarowaniu przestrzennym, należy rozumieć jako dostęp i faktyczny i prawny. Dostęp prawny oznacza, że musi on wynikać wprost z przepisu prawa, czynności prawnej bądź orzeczenia sądowego. Dostęp faktyczny zaś polega na rzeczywistym zapewnieniu możliwości przejścia i przejazdu do drogi publicznej. Przy tym powinien to być dostęp realny, możliwy do wyegzekwowania przez inwestora przy użyciu dostępnych środków prawnych (np. wyrok WSA w Krakowie z 4 lutego 2013 r., II SA/Kr 1638/12).

Dostęp do drogi publicznej może więc mieć dwojaki charakter:

• bezpośredni;
• pośredni, to jest drogą wewnętrzną lub przez ustanowienie służebności drogowej.

Każdy z dwóch sposobów dotyczących dostępu pośredniego są od siebie niezależne. To znaczy, że funkcjonowanie drogi wewnętrznej jest wystarczające dla stwierdzenia, że działka ma dostęp do drogi publicznej, tak jak istnienie służebności drogi koniecznej będzie również wystarczające do stwierdzenia posiadania dostępu do drogi publicznej.

Drogi wewnętrzne

Drogami wewnętrznymi są drogi, parkingi oraz place przeznaczone do ruchu pojazdów, nie zaliczone do żadnej z kategorii dróg publicznych i nie zlokalizowane w pasie drogowym tych dróg. W przypadku drogi wewnętrznej ogólnodostępnej każdy uczestnik ruchu może z niej korzystać. Jeżeli dostęp terenu naszej inwestycji do drogi publicznej miałby odbywać się przez drogę wewnętrzną, która nie jest ogólnodostępna, to sposób dojazdu powinniśmy uzgodnić z właścicielem, użytkownikiem wieczystym bądź z zarządcą drogi wewnętrznej. Uzgodnienie takie powinno przybrać formę umowy czy też oświadczenia właściciela, użytkownika wieczystego bądź zarządcy drogi, oczywiście jeżeli brak jest ustanowionej odpowiedniej służebności drogowej.

Służebność drogi koniecznej

Dostęp pośredni do drogi publicznej za pomocą służebności drogowej to nic innego jak ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego. Pojęcie drogi koniecznej (służebności drogowej) określa art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego: „Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).”

Właściciel działki niemającej dostępu do drogi publicznej może również żądać ustanowienia drogi koniecznej w przypadku, gdy droga łącząca jego nieruchomość z drogą publiczną jest nieodpowiednia, to znaczy jest drogą niezapewniającą niezbędnej łączności umożliwiającej prawidłowe gospodarcze z niej korzystanie. Należy podkreślić, że służebność drogową ustala się dla nieruchomości, a nie dla jej właściciela.

Za nieodpowiednią może zostać uznana droga, która owszem łączy nieruchomość władnącego (właściciel nieruchomości, dla której ustala się drogę konieczną – służebność drogową) z drogą publiczną, jednakże z uwagi na jej parametry – szerokość oraz znacznie dłuższy przebieg, droga ta nie zapewnia niezbędnej łączności umożliwiającej normalne, gospodarcze korzystanie z nieruchomości.

Służebność to prawo właściciela jednej nieruchomości do swobodnego poruszania się (w zależności od przypadku – przechodzenia lub przejeżdżania) po wyznaczonej części nieruchomości, która jest własnością innej osoby. Służebność gruntowa może zostać ustanowiona w drodze umowy, orzeczenia sądowego lub zasiedzenia. W pierwszym przypadku dochodzi do zawarcia umowy (w formie aktu notarialnego) pomiędzy właścicielem nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej (nieruchomość władnąca) a właścicielem nieruchomości sąsiedniej posiadającej taki dostęp (nieruchomość obciążona). W jej ramach właściciel nieruchomości obciążonej wyraża zgodę na korzystanie z określonej części jego nieruchomości na potrzeby przechodu i przejazdu. W zamian za udostępnienie nieruchomości właściciel nieruchomości władnącej może zobowiązać się do zapłaty określonego wynagrodzenia – jednorazowo lub okresowo (miesięcznie), jednak nie jest to warunek konieczny.

W sytuacji, gdy brak jest woli zawarcia umowy ustanowienia drogi koniecznej, właściciel działki niemającej dostępu do drogi publicznej może żądać ustanowienia drogi koniecznej na drodze sądowej. Wniosek do sądu w sprawie ustanowienia służebności drogi koniecznej powinien złożyć właściciel działki żądający ustanowienia służebności drogi.

Trzeci sposób dotyczy możliwości uzyskania służebności drogi koniecznej poprzez zasiedzenie. Jeżeli korzystano z drogi przez ostatnie co najmniej 30 lat i droga była w jakiś sposób utwardzana, to istnieje możliwość zasiedzenia. Nabycie służebności drogi koniecznej poprzez zasiedzenie nie powoduje konieczności wypłaty odszkodowania.

Prawo służebności drogi koniecznej powinno zostać wprowadzone do księgi wieczystej Dział III, prowadzonej dla nieruchomości obciążonej i władnącej.

Odpowiedni dostęp do drogi publicznej i jego użyteczność

W praktyce ustalenie, czy teren ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej wcale nie jest łatwym zadaniem. W każdym indywidualnym przypadku musimy bowiem przeanalizować warunki prawne i faktyczne występujące na terenie objętym inwestycją, jak też w jego otoczeniu.

Odpowiedni dostęp do drogi publicznej powinien obejmować możliwość przejazdu pojazdów mechanicznych, chyba że nie uzasadniają tego potrzeby nieruchomości władnącej, konfiguracja granic, ukształtowanie terenu lub interes społeczno-gospodarczy. Dodatkowo należy dysponować zjazdem z drogi publicznej. W rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zjazd to połączenie drogi publicznej z nieruchomości położoną przy drodze, stanowiące bezpośrednie miejsce dostępu do drogi publicznej. W ustawie wyróżnia się dwa typy zjazdów: indywidualny oraz publiczny, który przeznaczony jest do skomunikowania obiektów użyteczności publicznej lub o funkcji handlowej lub usługowej.

Konieczne jest zatem zweryfikowanie czy dana nieruchomość posiada taki zjazd lub czy wybudowanie takiego zjazdu jest w danym przypadku w ogóle możliwe. Zwrócić należy uwagę, iż nawet postanowienia mpzp mogą w tym zakresie być bardzo niekorzystne dla inwestora. Inną kwestią, nie mniej istotną jest to, czy droga, przez którą zapewniony jest dostęp do drogi publicznej pozwala na zamierzone korzystanie z nieruchomości – chodzi o to jakie pojazdy mogą korzystać z danej drogi, czy występują ograniczenia masy bądź wysokości pojazdów, jaka jest szerokość danej drogi. Warto sprawdzić czy nie ma w pobliżu skrzyżowania, zatoczki autobusowej, które uniemożliwiałyby wykonanie zjazdu. Planując inwestycję należy również uważnie czytać miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego pod kątem obsługi komunikacyjnej.

Ograniczenia w tym zakresie mogą nie tylko stanowić istotny problem na etapie realizacji planowanej inwestycji, ale także uniemożliwić późniejsze korzystanie z nieruchomości.